תמ"א 38 - יוצאים לדרך חדשה

ראשית, ובטרם אדון לגופו של עניין, אבקש להסביר בקצרה את מהות תמ"א 38 והתמריץ הכלכלי הגלום בה.
תמ"א 38 או בשמה המלא, תוכנית מתאר ארצית מס' 38- חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, הינה תוכנית כלל ארצית החלה על כל שטח מדינת ישראל. התוכנית מפרטת את הדרכים לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה שנבנו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקני הבנייה בפן של עמידות מבנים, תוך מתן תמריץ כלכלי לאותם דיירים כדרך לממן את חיזוק המבנה . התמריץ הכלכלי הינו יצירת זכויות בנייה נוספות שיחולו על המבנה עם חיזוקו מפני רעידות אדמה. זכויות אלה יכולות להתבטא באפשרות של תוספות בנייה כגון הרחבת דירות קיימות או בניית דירות חדשות. הגורם של אפשרות בניית דירות חדשות הינו רב משמעות שכן הדיירים רשאים במצב זה לבצע עסקת קומבינציה עם יזם או קבלן, כאשר אלה יישאו בכל העלויות הכרוכות בחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה ושיפוצו בהתאם למפרט טכני שמוצע על ידם ובתמורה מעבירים הדיירים את זכויות הבנייה שנוצרו עם חיזוק הבניין ליזם אשר זה ממשן בדרך של בניית דירות חדשות.
למראית עין נראה שתמ"א 38 היתה אמורה לחולל כבר עם פרסומה מהפכה נדלנית בכל חלקי הארץ שכן נוצר מצב שבו הדיירים בבתים משותפים יכולים לקבל שדרוג משמעותי לבניין מבלי לשלם עבורו אלא בתמורה למסירת הזכויות לבנייה על גג הבניין או בקומת העמודים.
אם כן נשאלת השאלה המתבקשת- מדוע תמ"א 38 מומשה בבניינים אחדים בלבד עד כה ולא פרצה בקנה מידה ארצי?

התשובה לכך מורכבת ממספר פרמטרים לא תלויים אשר כל אחד בדרכו גרם להיכשלות רבתי של כל פרויקט שעמד בפתח:
אבקש לדון באותם פרמטרים ולהסביר את הפיתרון ההולם שניתן להם לאחרונה על ידי הגורמים הרלוונטיים שמשנים את התמונה לחלוטין.
הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט על הבניין:
תמ"א 38, בנוסחה הרישמי, דורשת את הסכמת כל בעלי הנכסים בבניין לשם מימושה. דרישת הסכמה זו הינה בלתי הגיונית, שכן נוצר מצב שבו דייר שמתנגד ליישום התמ"א על הבניין מכתיב וקובע לכל יתר הדיירים שמעונייינים בכך- נורמה שכבר זכתה לכינוי בפני אנשי המקצוע- "הדייר הסרבן". דייר אשר בשום פנים ואופן, ומסיבות כאלה או אחרות, שלרוב אינן קשורות לפרוייקט, מסרב ליישום התוכנית. פעולה זו אינה נכונה משפטית ואף ניתן להקיש מחוק פינוי בינוי הקובע במפורש כי לשם מימוש תוכנית פינוי בינוי על מתחם יש צורך בהסכמה של 80% מהדיירים בלבד. מצב זה, שבו מפנים דייר מביתו הינה פגיעה ברוטלית וקשה בקניינו הפרטי, ובכל זאת סברו בכנסת כי כך יש לקדם הנושא. מימוש תמ"א 38 הינו "מעודן" ו"מרוכך" בצורה משמעותית מפינוי בינוי שכן אין פוגעים בקיניינו הפרטי של המתנגד אלא ברכוש המשותף בלבד ולכן נדרש תיקון חקיקה שיסדיר זאת
ואכן, ב- 22.1.08 תיקנה הכנסת את חוק המקרקעין, על מנת להסדיר את הואקום שנוצר, בחקיקתה את חוק המקרקעין- חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, המפחית את הרוב הדרוש לישום תמ"א ל- 66% מכלל בעלי הנכסים בבניין, בעיסקת קומבינציה להעברת זכויות הבנייה ובכפוף לאישור התוכנית על ידי המפקח על בתים משותפים שדן בטענות המתנגדים. מצב זה מקל מאוד על יישום התוכנית בשלב הראשון של ההסכמה עם הדיירים ופתר את הבעייתיות המקדמית לאישור התוכנית.
חוסר הבנה מצד הרשויות המקומיות לגבי יישום התוכנית בתחומה:
הגורמים הנמצאים במחלקות ההנדסה של הרשויות המקומית התנהלו עד כה בצורה מאוד איטית וחסרת כל אמביציה מינימלית לעודד את יישום התמ"א וזאת באמצעות הימנעות מפרסומה ברבים ליידוע התושבים, ואי- יצירת קבצי הנחיות ברורים למימוש התוכנית על ידי היזמים. עשו טוב רשויות כגון נתניה וראשל"צ שאף זו האחרונה הלכה מספר צעדים קדימה ומקדימה את שאר הרשויות בכך שזו הוציאה תוכנית עירונית תחת מטריית תמ"א 38 אשר מגדילה בצורה משמעותית את אחוזי הבנייה המיתווספים לנכס עם חיזוקו (מעבר לקומה טיפוסית המאשרת תמ"א 38). העירייה חילקה את העיר למתחמים בהתאם לרמות ביקוש ומחיר לשם יצירת כדאיות כלכלית ליזמים לעשות פרוייקטים באזור.יעשו טוב כל הרשויות אם יפעלו כפי שפעלה עיריית ראשל"צ שכן בכל עיר יש מקומות יותר "איכותיים" ומקומות "פחות איכותיים" שידירו את רגלי היזמים ממימוש התוכנית באזורים אלה.
לאחרונה נראית התעוררות מצד הרשויות לשם קידום פרוייקטים בשטחן וזאת בשל התאוצה שתופסת התוכנית עם פרסום החקיקה החדשה שבאה בנושא ובעקבות החלטות של הוועדות המקומיות והאזוריות אשר קבעו קווי מתאר כללים למימוש פרוייקט בבניין פוטנציאלי, מצב המביא לוודאות תכנונית מירבית שדורשת התוכנית.
חוסר תמריצי מיסוי מקלים ליזם המבצע פרוייקט תמ"א 38:
המון דובר על הרצון לתת תמריצים בצורה של הקלות מס למימוש התמ"א ליזמים, שכן מימוש התוכנית במיסוי מלא מוביל חוסר כדאיות כלכלית להתקשר בהסכם עם בניין, ורק לאחרונה המילים הופכות למעשים וזאת באמצעות חקיקה מקילה המפחיתה את היטל ההשבחה עם מימוש אחוזי הבנייה שנוצרים ב-90% ואת אגרת הבנייה ב-50%. לאחרונה יצאה ועדים הכספים של הכנסת בהצהרה לפיה היא הולכת להעביר בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק מיסוי מקרקעין שיבטל את מס השבח ומס המכירה בפרוייקט. חקיקה זו עדיין מונחת על שולחן הכנסת והצפי מצד כל הגורמים המעורבים הינה שהתיקון יעבור בקרוב ובכך ישלים את מסגרת החקיקה הרצויה מבחינה מיסוי על הפרוויקט.
לסיכום, ניתן להבחין כי בשלוש השנים מאז פורסמה תמ"א 38, התנהלות הממשלה והרשויות הולכת ותופסת תאוצה לקראת הפיכת תמ"א 38 לתוכנית שתביא לשינוי פני הנוף האורבני תוך חיזוק הבניינים כנגד רעידות אדמה.
כמובן, שאין זה סוף פסוק, ותמ"א 38 היתה ועודנה תוכנית מורכבת שתעמוד בפני מבחנים קשים בהמשך, אך לא אטעה אם אומר- שבימים אלה תמ"א 38 יוצאת לדרך חדשה והרבה יותר מבטיחה.

מקור המאמר: Reader - מאגר המאמרים הישראלי